Czy najem jest dla właściciela opłacalny, jak policzyć rentowność dla mieszkań już w najmie lub opłacalność zakupu oferowanej nam nieruchomości? Do czego można takie parametry wykorzystywać i kiedy – z Tomaszem Kaplanem, liderem Oddziału Stowarzyszenia w Dublinie rozmawia Hanna Milewska-Wilk, lider oddziału Stowarzyszenia "Mieszkanicznik".

Hanna Milewska-Wilk: Tomku, masz może trochę dystansu do reklam deweloperów z wyliczeniami rentowności w największych polskich miastach i w dodatku dobre odniesienie do dość długich wyspiarskich sposobów zarządzania nieruchomościami na wynajem, jak liczyć tą rentowność? Część rzeczy jest rzeczywiście bardzo prosta, ale już drobne różnice w konkretnych przypadkach mogą powodować bardzo różne wyniki. Podasz jakiś prosty wzór?

Tomasz Kaplan: Osobiście rozróżniam dla uproszczenia 2 wersje rentowności: pierwsza to Rentowność inwestycji ROI (Return on Investment)

Przychody roczne z najmu dzielone przez cenę zakupu, gdzie:

• Przychody roczne z najmu to wyłącznie pieniądze dla właściciela, z wyłączeniem opłat do spółdzielni, na fundusz remontowy, za zarzadzanie, za prąd i gaz.
• Cena zakupu, to łączna cena nieruchomości, powiększona o opłaty notarialne, podatki, wstępny remont lub wykończenie i początkowe wyposażenie. Naprawy później to już są koszty. Tu rentowność może wynieść 3-15% realnie.

Są inwestorzy, którzy odliczają jeszcze uśredniony wskaźnik pustostanu (np. 1 miesiąc rocznie), to jednak zaburza nam wynik, gdyż to tylko ekstrapolacja naszych oczekiwań. Są mieszkania, które wynajmują się przez szereg lat bez jednego dnia pustostanu – jest to zapewne wynikiem mieszanki odpowiedniej ceny najmu, lokalizacji i odrobiny szczęścia. Są też takie, gdzie pustostan występuje co 3 miesiące, bo pojawiają się jakieś problemy lub lokale są błędnie zarządzane. Ciężko to prognozować przy zakupie.

HMW: To jest rzeczywiście najłatwiejszy sposób liczenia, jeśli po prostu kupiłam mieszkanie za gotówkę, bez wspomagania się kredytem lub inną pożyczką, i oczywiście nie zadziała, jeśli mieszkanie dostałam bądź odziedziczyłam. A ta druga możliwość liczenia?

TK: Rentowność kapitału ROE (Return on Equity) – tu bardziej chodzi o cashflow (utrzymanie płynności finansowej).

Przychody roczne z najmu minus koszty kredytu dzielone przez wkład własny kapitału, gdzie:

• Przychody roczne z najmu, to wyłącznie pieniądze dla właściciela, z wyłączeniem opłat do spółdzielni, na fundusz remontowy, za zarzadzanie, za prąd i gaz i jeszcze minus rata za kredyt.
• Wkład własny kapitału - czyli ile gotówki w to włożyłem. Tu rentowność może być 30%, 50%, albo nawet nieskończoność, jeśli brak wkładu własnego lub mamy cashback.

Co ciekawe, oba obliczenia rentowności możemy zastosować do tego samego mieszkania i wyjdą nam diametralnie różne wyniki!

HMW: A jest jakiś wzór, gdzie mogłabym podstawić dane z odziedziczonego mieszkania?

TK: Co do rentowności od odziedziczonego mieszkania, to byłyby to czysto teoretyczne wyliczenia, oparte na wartości rynkowej – czyli coś co w przyrodzie nie występuje. Od tylu lat działam na rynku nieruchomości i każdy, kogo zapytać, ma inną definicję ceny rynkowej (śmiech).