google

    księgowość, księgowy, biuro księgowe

    Kursy walut 19.01.2018
    1 USD
    3.3994
    -0.0115
    1 EUR
    4.1750
    0.0011
    1 CHF
    3.5576
    0.0178
    1 GBP
    4.7301
    0.025
    1 RUB
    0.0601
    -0.0002
    Newsletter
    Otrzymuj wiadomości o nowościach w branży
    Podaj imię i nazwisko:
    Twój adres email:
     
    Zobacz na mapie
    Chcę dodać:
    W zasięgu km

    • Rentowność najmu: jak to policzyć i do czego warto używać

    HMW: Co z wydatkami na remonty i ulepszenia, wymianę sprzętów i mebli?

    TK: Oczywiście wszystkie bieżące ulepszenia i naprawy to koszty, natomiast wydatki początkowe na remont i umeblowanie powiększają cenę zakupu.

    HMW: Podatki od najmu nie wliczają się do kosztów związanych z mieszkaniem na wynajem, a co z podatkami od nieruchomości i ewentualnie użytkowaniem wieczystym?

    TK: Podatki od najmu się nie wliczają do tych obliczeń rentowności, głównie z takiego powodu, że można je rozliczać na kilka sposobów, a np. stosując przyspieszoną amortyzację wykazywać nawet straty. Wszystkie inne koszty oczywiście zmniejszają zysk właściciela, w tym podatek od nieruchomości.

    HMW: Kiedy warto albo należy liczyć rentowność? Czy to wskaźnik do ciągłego monitorowania efektywności naszych nieruchomości?

    TK: Obliczanie rentowności jest dla mnie głownie przydatne w momencie podjęcia decyzji o inwestycji i do porównywania ofert. Jak już mamy mieszkanie kupione, to traci to na znaczeniu. Rentowność można jeszcze liczyć, jeśli chcemy sprzedać mieszkania o słabych wynikach i reinwestować środki w coś lepszego, albo szukamy czegoś nowego w tej samej okolicy i porównujemy wyniki historyczne.

    HMW: A jak oceniłbyś takie reklamy, które pojawiają się ostatnio, np. „50 % zwrotu z inwestycji w ciągu 5 lat!”, „Gwarantujemy 5% rocznej stopy zwrotu.”? Da się prognozować takie rentowności dla właśnie powstających budynków?

    TK: Porządna i jednolita definicja rentowności jest niezbędna, żebyśmy się umieli między sobą w gronie Mieszkaniczników dogadać . Niejednokrotnie spotykam się z sytuacjami, że ktoś mówi o rentowności 45%, a ktoś inny o 5%, podczas gdy obie osoby mówią o tej samej nieruchomości, podstawiając jedynie inne kwoty do obliczeń. To jest też pole do nadużyć, gdy ktoś próbuje nam sprzedać coś, co nie jest warte swojej ceny. Operowanie odpowiednio nagiętą rentownością pomaga przedstawiać nierealne wyniki inwestycyjne niedoświadczonym inwestorom. Odrębnym problemem jest takie podnoszenie ceny, aby można było zagwarantować dowolnie wysoką rentowność przez założony okres. Teoretycznie można by sprzedać mieszkanie za 400.000 złotych o wartości 200.000 złotych i „gwarantować” przychody przez 5 lat na poziomie 2500 miesięcznie (5% rocznie). Pytanie, co się stanie po tych 5 latach, gdy gwarancja się skończy?

    HMW: Nieruchomości są raczej długodystansowym sposobem na inwestowanie. Teraz – ze względu na bardzo niskie stopy procentowe dookoła – nieruchomości zrobiły się nagle bardziej interesujące. Czy przy założeniu rzeczywiście długiego czasu inwestowania – 10 i więcej lat – nieruchomości nadal mogą być konkurencyjne w stosunku do innych inwestycji, np. obligacji?

    TK: Byłbym tutaj ostrożny. Nieruchomości to tylko jeden ze sposobów inwestowania kapitału i jak każdy rynek podlega cykliczności. Mam wrażenie, że gdy ktoś posiada jakiekolwiek rezerwy finansowe kupuje obecnie nieruchomości. Rynek jest gorący, wystarczy porozmawiać z osobami, które inwestują od dawna, ciężko kupić coś okazyjnie, podczas gdy kilka lat temu to było łatwiejsze. Czas pokaże jak to będzie wyglądało za 10 lat. Już teraz obserwuję, że aby dobrze i szybko wynająć, należy się bardziej postarać niż kiedyś (np. zwiększając standard mieszkania lub obniżając cenę).

    Pewnie okazjonalni inwestorzy i osoby przypadkowe się na tym poślizgną, a zarobią jak zwykle pośrednicy i ludzie, dla których inwestycje w mieszkania pod wynajem to pasja życiowa. Obserwowałem to w Irlandii, gdy nadszedł kryzys, to mieszkania w ciągu kilkunastu miesięcy w niekontrolowany sposób potaniały aż o 70%! Trzeba było mieć nerwy ze stali, aby to przetrwać . To był czas na zakupy, ale wtedy nikt nie udzielał kredytów, więc najlepsze okazje były dostępne za gotówkę. Oby nas takie perturbacje w Polsce ominęły...

    Aby w pełni wykorzystać funkcjonalność portalu
    wymień swoją przeglądarkę na nowszą wersję.